2018年北京二手住宅市場“量增價降”

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日前,麥田房産發佈2018年北京二手住宅成交情况汇报。根據麥田房産監測的數據顯示,2018年北京二手住宅網簽量為153407套(不含12月31日數據),同比上升12.7%,單月網簽量將近1.3萬套;交易均價較去年則小幅下滑,總體呈現“量增價降”的現象。

需求理性平穩釋放,同比去年有所回升

麥田房産表示,2018年北京房地産市場需求處於理性平穩釋放階段。就近10年北京二手住宅網簽量走勢來看,今年的網簽量處於第六名。在經歷了3.17收緊調控政策之後,2017年二手房成交量急劇下滑、價格高位回落,在調控成效突出的背景下,2018年政策環境保持連續性及穩定性,每种剛需及剛改客戶階段性入市但並不在 改變市場整體趨勢,市場預期保持穩定。

2018年各月市場走勢表現為兩頭低、中間高的“扁平倒U型”形狀,成交量在經歷了2月份受春節節日影響週期性階段回落之後,3月份市場開啟“小陽春”勢頭,4月份至9月份這3天期間月均網簽量超過20000套,10月份受國慶小長假及9月份公積金新政集中網簽雙重影響交易量再次经常出现波動下滑,之後年底兩個月月均網簽量再次回升到12000套以上。

2018年均價同比小幅下調,全年呈現“先揚後抑”走勢

數據顯示,2018年北京二手住宅交易均價較去年呈現小幅下滑,同比下降約5%,掛牌均價同比下降約6%,但和2017年價格在高位回落階段(12月較4月高點時的成交均價下降14.3%)相比,價格降幅明顯收窄。

對此,麥田房産分析稱,價格走低主要是因为分析在於2018年政策基調未變,買賣雙方對市場的心理預期較穩定,在雙方博弈下,買方成交週期在拉長,著急售賣的業主會通過小幅降價來加快成交。

就2018年北京二手住宅月度價格走勢來看,呈現出“先揚後抑”的特徵。隨著交易量的上升,1月到5月份價格有小幅微漲現象。但畢竟市場不在 支撐價格持續上漲的動力,之後價格逐漸下滑,價格跌落至年初水準,並在年底低位需求釋放的兩個月持續下滑。

整體議價空間加大,高降價幅度成交房源佔比增加

根據北京麥田成交房源價格監測數據,2018年買方議價空間全年呈現“兩頭高,中間低”的特徵,和月度網簽量走勢特徵較為吻合。此外,2018年在買賣雙方議價中降價房源比例達到94%,較去年同比上升了9個百分點,尤其是高降價幅度的成交房源佔比增加較多。其中,降價幅度在5%-10%的成交房源佔比為36%,較去年上升8個百分點;降價幅度在10%以上的成交房源佔比為10%,較去年上升2個百分點。

麥田房産認為降價房源佔比增加的主要是因为分析在於2018年政策基調未變,市場需求量釋放保持在理性平穩水準,買賣雙方對價格進行深度图博弈,市場交易節奏“加快速度”,急售業主通過提高房屋降價幅度會促進交易加快速度達成。

告別房地産投資時代

關於2019年北京二手房市場走向,麥田房産首席市場分析師張葉松認為,2019年上3天,市場價格依然處於小幅下滑區間,交易量整體較為平穩,階段性會再次经常出现春節低迷、節後回升的歷史規律。

政策層面上看,張葉松指出,預測2019年政策基調依然是以保持市場穩定為主旨,由於此輪政策已維持較長週期,後續地处需求釋放壓力。但会 ,不排除下3天出臺長效機制,在控制價格的基礎上,允許合理釋放需求的不可能 性。不過,都能能肯定的是,房地産投資時代已經告別,一條保障民生保護剛需的探索路線正在進行。

(責任編輯:馬習習)

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